Alors que l’investissement immobilier connaît une mutation profonde sous l’effet des cycles économiques, des taux d’intérêt et des nouvelles normes ESG, les véhicules d’investissement collectif (SCPI et SIIC), sont de plus en plus scrutés sous l’angle de la valorisation de leurs actifs.
Si leur objectif commun est de produire des dividendes réguliers et du rendement attractif, leurs méthodes de valorisation diffèrent ostensiblement. Ces disparités génèrent des implications majeures, tant en matière de liquidité que de volatilité.
Deux véhicules, deux modes de fonctionnement
La SCPI est un produit de placement collectif non coté ayant comme sous-jacent le marché immobilier. Elle valorise ses actifs sur la base d’expertises immobilières réalisées périodiquement (tous les ans pour la plupart), ce qui confère une stabilité apparente à la valeur des parts.
La SIIC est une société cotée en bourse, aussi dite foncière cotée. Elle est donc sous l’influence du marché financier. Sa valorisation est double : d’une part, elle repose sur l’évaluation de son patrimoine net réévalué, et d’autre part sur le cours de bourse, reflet du sentiment des marchés. Cela introduit une volatilité inhérente, mais aussi une liquidité quasi instantanée.
Les SCPI : valorisation par expertise
Les actifs immobiliers détenus par les SCPI sont évalués par des experts indépendants agréés, selon des critères tels que les normes par rapport aux exigences de la demande, la qualité du bâti, la situation géographique ainsi que les baux en cours. Toutefois, cette valorisation repose sur une temporalité longue et décorrélée des dynamiques de marché à court terme.
En période de tension (hausse des taux, correction du marché immobilier), cette inertie peut être perçue comme un avantage, limitant les mouvements de panique. Mais elle peut aussi masquer des moins-values latentes significatives, notamment lorsque les expertises tardent à refléter une dévalorisation structurelle des actifs telle que l’obsolescence.
Les SIIC, valorisation par le marché
Les SIIC sont soumises à une double contrainte : publier leur ANR (actif net réévalué) et affronter le verdict quotidien des marchés. Si l’ANR permet une vision « fondamentaliste » de la valeur de l’entreprise, le cours de bourse introduit une composante psychologique forte, susceptible de creuser des écarts significatifs entre valeur perçue et valeur réelle.
Ainsi, dans un environnement haussier, les SIIC peuvent se valoriser au-delà de leur ANR suivant leur prime de valorisation, tandis qu’en temps de crise, elles peuvent se négocier avec une décote massive. Ce phénomène a été enregistré en 2020 et en 2022, lorsque certaines SIIC se sont échangées à des décotes de 30% à 50% sur leur valeur d’actifs.
Ce qu’il faut retenir : si la SCPI séduit par sa stabilité apparente et sa résistance aux aléas boursiers ; cependant, elle souffre d’une relative insuffisance de réactivité dans la réévaluation de ses actifs. Comme susmentionné, cette réévaluation a lieu généralement tous les ans. L’investisseur risque alors de faire face à une valorisation obsolète s’il opte pour une sortie sur le court terme et ce, notamment si la liquidité secondaire se contracte. Rappelons que les SCPI sont des placements long terme : il vaut donc mieux respecter cet horizon temporel long afin de tirer profit de tous les atouts qu’elles proposent, dont les rendements lissés sur le temps et le potentiel de plus-value par rapport à la détention des parts sur une longue durée.
À l’inverse, la SIIC, bien qu’exposée à la volatilité boursière, est ouverte à une lecture en temps quasi réel de la perception des actifs immobiliers par les investisseurs. Cette transparence a un coût : elle expose ces derniers à la psychologie du marché qui peut être irrationnelle dans certaines phases du cycle.
