Investir sous le statut fiscal de LMNP ou Loueur en meublé non professionnel implique d’anticiper les aspects comptables et fiscaux pour tirer parti des meilleurs rendements. Cette activité, bien que relevant du secteur immobilier, est considérée comme une activité commerciale et génère des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), plutôt que des revenus fonciers. Ce qui implique certaines spécificités à bien connaître avant de se lancer.
La LMNP vs la LMNP
Le statut LMNP s’adresse aux propriétaires mettant en location un bien meublé et respectant les conditions en vigueur. Pour bénéficier de ce régime, les revenus locatifs annuels doivent se situer en dessous de 23 000 € ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Si ces seuils sont franchis, le loueur passe alors au statut de Loueur en meublé professionnel (LMP), impliquant des obligations fiscales plus contraignantes. Plus d’informations sur euodia. fr.
Pourquoi les revenus LMNP relèvent-ils des BIC ?
La location meublée représente juridiquement une prestation de services. À ce titre, les loyers perçus entrent dans la catégorie des BIC suivant des implications fiscales spécifiques donnant lieu aux deux régimes d’imposition suivants :
- le régime micro-BIC : applicable si les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700 €. Un abattement forfaitaire de 30% ou 50% fait partie des avantages qui en sont issus
- le régime réel : plus avantageux pour ceux ayant des charges importantes (intérêts d’emprunt, travaux, assurance, rénovation, frais de gestion). Ici, seules les charges réellement engagées sont déduites des revenus locatifs, ce qui réduit l’assiette imposable.
Les avantages du micro-BIC
Ce régime simplifie les démarches administratives, car il n'est pas nécessaire de tenir une comptabilité détaillée ni de recourir à un expert-comptable, contrairement au régime réel. De plus, le micro BIC propose une fiscalité allégée, idéale pour ceux qui souhaitent profiter d’un revenu complémentaire sans les complexités d’une gestion fiscale lourde. Ce système est adapté aux petits investisseurs qui n’enregistrent pas de loyers élevés et qui recherchent l’optimisation de leur rentabilité sans s’alourdir des lourdeurs administratives.
Les contraintes du réel d’imposition
En revanche, le régime réel impose une gestion comptable rigoureuse, avec l'obligation de tenir un livre de comptes détaillant toutes les recettes et dépenses liées à l'activité de location. Cette gestion complexe nécessite l’intervention d’un expert-comptable, d’où l’exposition à des frais supplémentaires. Toujours est-il que ceux-ci sont déductibles de l’assiette imposable, en tant que charges réelles.
Par ailleurs, les travaux de réparation et de rénovation font partie des charges déductibles sous ce régime et nécessitent une déclaration annuelle plus détaillée, requérant des pièces justificatives à l’appui. Ce qui peut être chronophage et compliqué à gérer. Attention, car un redressement fiscal pourrait être envisagé par le service des impôts en cas de non-respect de la réglementation en vigueur.
Bien que le régime réel permette de récupérer la TVA sur l’achat du bien ou sur celui des matériaux destinés aux travaux, cette possibilité n'est pas sans condition et doit être gérée avec attention.
Toujours est-il que ce régime présente certains avantages qui lui sont propres (en sachant néanmoins que la déductibilité des amortissements n’est désormais plus d’actualité depuis le vote de la réforme relative à la loi de finances 2025). Ainsi, ces avantages concernent les loueurs générant des revenus locatifs élevés ou ayant recours à un endettement, c’est-à-dire à un prêt d’une certaine importance, en considérant que les intérêts de l’emprunt sont déductibles de l’assiette imposable.
Le montage d’une SARL familiale pour un bien indivis
La forme sociétale dans le cas d’un montage d’une société de personnes est donc la SARL de famille : cette dernière est adaptée aux activités commerciales, c’est-à-dire à la location meublée.
